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2017.04.19 (Wed)  18:41

BLOG【遂に揺り戻しが明確に】

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◆揺り戻しが、始まったようです。

不動産への融資引き締めが最近話題になっていますが、
金融機関での面談などでもこれは物凄く感じます。

・今まで通っていた稟議が通らない、
・評価が厳しくなった、
・特にサラリーマンへの融資が厳しくなった、

などなどの声が聞こえてきています。
ここ数年が異常だったということは、誰もが認めています。

それが正しい方向に戻りつつあるということで、
通常の不動産市況に回復しつつあるということでしょう。


物件の利回りが低いために、毎月のキャッシュ・フローもここ数年は
満室経営可能な物件に限定して期待して良い状況だったと思います。

よって、競争力のやや劣る物件は、今後は市場から
厳しい評価がなされる可能性があります。

要するに、売却可能価格が下がり、利回りが上がる。
これは、一般の不動産投資家にとって、原則的には歓迎です。



◆そもそも、

フルローン自体が異常な融資であるということを、
どの程度、不動産投資家は理解しているのでしょうか?

諸経費に加えて10%くらいの頭金を入れることができれば、
空室が多少拡大しても、心は平然と出来るでしょう。

逆に、満室になれば、驚くほどのキャッシュフローが出ます。
法定耐用年数から、5~10年短い融資を引くことも可能となります。

この場合には、5年ほど経過すると、本当に残債が減っていて、
売却時の利益を心待ちにするような状況になるはずです。

無駄な金利も、払わなくて済みます。

10年も経過すると、残債が半分以下になり、
2~3億程度の物件では、購入時に高利回り物件だったなら

「キャピタル・ゲイン=1億円」、
というような夢の数字も現実的になります。

このようなことが、本来の不動産投資の在り方だと思っています。



◆一方、

2013年~2016年に利回りがカツカツで
法定耐用年数以上の融資期間で融資を受けている人は、

不動産過熱ブームが去った後は、厳しい運営状況になるでしょう。
特に金利の高い金融機関での借入金は、本当に元金が減らないですね。

何のために不動産投資を開始したのか、悔やまれる事態にならない為にも
現在のポートフォーリオを確認しておくことをお勧めします。


もし可能なら、法定耐用年数以内の融資期間で、
金利も1%台になるように交渉や借り換えのワークを行ないましょう。

とは言え、現実は厳しいものがあります。

不動産投資では正しい知識と投資マインドをしっかり備えてから、
参入しなければなりません。

自己属性を冷静に把握して、決して無理をしないことも必要です。



◆苅田は丸3年かけて、

約10億円規模の投資を行ないました。
基本はフルローンでしたが、購入物件の利回りは12~15%程度、

融資期間の平均も法定耐用年数から5~10年くらい短い期間での
地方銀行の融資が主体でしたが、金利は2%前後でした。

時代が良かったのでしょうか???
いいえ、違うと思います。

地銀の融資条件にマッチした物件を淡々と探して、冷静に
融資のお願いをして、フルローンまたは多少の頭金で済む物件を

焦らずに購入してきただけなのです。
これでも、不動産賃貸業の低い投資効率は物凄く感じました。


ストレスも相当、体感しました。
物件購入が一段落してからは、重い税金に頭を悩ませ、

対策として、太陽光や保険による節税(繰り延べ)、および
築古物件の売却や築浅物件への入れ替えを行うステージに移行しました。



◆最近のアグレッシブな、

不動産投資家は、1~2年で10億円規模へ比較的に
簡単に到達するようになっている印象が強いです。

これは、消費税還付という手法が堂々と可能となり、
自己資金のある高属性の投資家には本当に良い環境なのです。

ただし、順調だからこそ、より慎重に進めて欲しいと思います。
1~2年での10億円投資は、相当な歪やストレスがあるはずです。


例えば、長期シミュレーションツールを使えば、明らかですが、
物件購入初年度は、税金はほぼ零。

得られたキャッシュ・フローはそのまま純利益となります。
しかし、2年目以降は30%程度の税金がかかるため、

1年目のキャッシュ・フローに比べて、純利益は急激に落ちます。
これをよく理解して、投資を拡大して行かないといけません。

物件を増やしても投資効率がなかなか上がらない状況になります。



◆私は、

2014年~2015年の2年間は、物件購入は中止していました。
利回りが極端に下がった為です。探そうともしていません。

購入できる時期ではないと、冷静に分析をしていました。
アカデミー生へも、積極的に物件購入を勧めることはしませんでした。

2016年に入って、漸く2棟を購入することが出来ました。
市況は高止まり状況でしたが、良い融資条件だったということがあります。