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2017.07.14 (Fri)  11:34

BLOG【複数の銀行対応】

日本のチロル.JPG

■今日は、複数の銀行との付き合い方を伝授しますね。

数日前に、アカデミーの会員さんからこんな質問がありました。

 

*********会員さんからの質問*********

 融資を受けようとしている物件に対して、フルローンの内示を受けました。

 ただし、直前に別の銀行で物件を決済してしまっていますが、報告すべきでしょうか?

***************************

 

・・・・悩ましい問題ですね!

苅田も、以前は悩んだ末に色々な対応を試みていました。

でも、今は全く悩みません。それは、複数の銀行取引の対応方法を確立したからです。

会員さんには次のような回答をしました。

 

**********回答*************

 ◯◯さんとその銀行2行の関係性について、基本的なスタンスを決めておいたら良いとおもいます。

 基本スタンスを一旦決めたら、いちいち対応に悩むことがなくなります。

 私だったら、決算書提出まで完全伏せておきます。最近は、ずっとこのように徹底してきています。

 理由として、直近の情報は互いの銀行には漏らさないという態度でやっていますと答えます。

 実際も、そのように行動しますし、銀行側も特に問題となることはありません。

 ただし、決算書ではすべて開示になりますので、堂々と提出し、聞かれたら購入しましたと言います。

**************************

 

いかがでしょうか?

紳士的な態度(お互いの銀行の取引詳細は非開示)で接しながらも、最終的には決算書レベルで堂々と開示します。

 

苅田が取引をしている地銀は4~5行あるので、物件購入時にいちいち直近情報を説明するだけでも面倒だ!ということもあり、ここ数年間は上記で徹底してきましたが、特に問題はないですね。

特に最近は・・・殆どの購入物件が当該銀行の紹介案件なので、「決算書までは他へは開示できません」と言えば、銀行側も何も言えません。

 

■しかし・・・・

銀行との協力関係の強化には、最大限の努力をします。

ここ数年では、次のような事例がありました。

 

(1)金利収入が支店で不足しているので、協力してください

高金利の1年間のローンを借りてあげました。単純に1年間で30万円くらいの金利をタダで提供している訳です。

 

(2)プラチナカードに入ってください。

カードの融資枠内では、何にでもつかって良いそうです。一度に全額使えば、1.5~2億円物件の諸経費に十分使えるレベルです。上記で使ってよいか聞いたところ、・・・収益物件以外で使ったことでお願いします・・・とのことでした(笑)。これも協力しましたが、カードは送ってきた封筒に眠っているままです。

 

(3)投資信託に個人で入ってください。

個人では、ネット証券で手数料ゼロ案件を実施している訳ですが、これを言ったら、短期の定期預金もセットでお願いされてしまいました。

これに加入することで、手数料分が差引でほぼゼロになるという提案です。もちろん、預入資金を急遽かき集めて、対応しました。

 

(4)銀行内の融資付け替え物件を購入してください。

さすがに、すぐにYESという訳にもいきませんし、10件以上紹介を受けましたが、正直良い紹介物件は無いです。

しかし、昨年にようやく築浅物件(築8年)を提示されましたので、利回りは7.5%とやや不満でしたが、対応しました。

フルローンかと思いきや、頭金5%を入れてくださいとのこと。まあ、売却時に回収できるので、これも対応しました。

 

 

■銀行は重要な賃貸事業パートナー

 

・・・という認識を持てば、各人の属性やスタンスに合わせて、複数銀行へ上手く対応する方法を考えつくはずです。

本日述べた内容は、正直やや中級者~上級者に合致する方法論と思いますが、初級者でもいずれはこのようなポジションに

到達できると考えて、今からマインドをしっかり構築して、行動を開始してください。

 

くれぐれも、自分ひとりで利益を独占するようなマインドをもっては駄目です。

また、投資総額が増えれば増えるほど、「社会貢献」というイメージをどこかで盛り込むと良いと思います。

アカデミー会員で、10億円超の新築老人ホームを運営開始した方がいらっしゃいます。

融資にとても苦労しましたが、

・オーナー(ご自身)

・ホーム運営会社

・融資先銀行

・入居者

の4方良しという概念で取り組まれています。

4者がすべてWINーWINの関係となるように、進めています。ホームのロゴもそのようなマークをオリジナルで作成されました。

素晴らしいです!

 

そして。。。朗報です。

この老人ホームの紹介も含めて苅田アカデミー初の合宿を、10月7日~9日、大阪白浜合宿として開催します。

一般にも公開して募集予定ですので、このメルマガを読んだ方は、是非!是非!日程を確保しておいてください。

8月になりましたら、詳細アナウンス予定です。明日、幹事団が詳細の詰めを行うそうですので、私も大変楽しみです。