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2018.09.21 (Fri)  08:00

不動産市況の変化で攻守逆転


■アカデミー会員さんから個別の物件診断があると、
苅田は極力即、メールを見た時に回答するようにしています。

4月から開始した9期生に対しては、8月までの5ヶ月で、

・マインド強化法
・理念~ビジョン~戦略の構築と共有
・物件の探し方
・収益性評価法
・融資の依頼方法
・法人設立方法
・消費税還付方法
・成長と節税を兼ねる方法

など様々な基本事項を教えてきました。


最近ようやく、ポツポツと物件取得の報告が来るようになり、
本当に嬉しい限りです。

一方で、まだまだ、カリキュラムをこなせていない質問
なども、多く寄せられています。

今日は、その会員さんとの質疑の例を紹介してみます。



■会員さんからの連絡

アカデミー基準を満たす物件がでました。

現地調査や周辺ヒヤリングの結果、
競争力もあり、満室経営も可能性大です。

購入価格は、積算価格と同額程度で購入できればと思っており、
融資の状況を見ながら交渉できればと考えております。

買い付けを入れて進めるべき物件か否か、
物件診断をよろしくお願いいたします。



■苅田の回答メール

セミナーでも繰り返し言及していますが、
次のように進めるのが良いです。

(1)以前は、「買付け⇒融資付け」が一般的な流れで、
買付け書も1番手確保の意味で、重要視されました。


(2)今は、買付け書を出しても意味が薄れています。
買い手側の融資の状況が見えないからです。

さらに買付け金額までの融資が出にくい状態です。
よって、まずは銀行融資打診をしてみてください。


(3)銀行が融資出来る金額が概ね固まった時点で、
買付けを入れて交渉するような順序が良いと思います。

競合がいても焦る必要はなく、あくまで
「融資してくれそうな金額で買付けを入れる」

ということを徹底していくようにして下さい。


(4)業者には、上記の方針を伝えて、進めることが良いでしょう。

業者から、買付けを入れて、
1番手を確保するような要請がある場合でも、

「融資が固まってからでしか、買付けを入れない」
と明言できるような、強いマインドで進めて下さい。



■次第に市況が改善されつつあります。

これまでは、どちらかといえば、
・売り手や業者が強者、買い手は弱者

今は、
・買い手が強者、売り手や仲介は弱者

と逆転しつつあります。


場合によっては、買付け書と融資付を同時並行に
する場合もありますが、この場合には、

購入金額は「フルローン金額に限る」
と一言入れておく事が重要です。

それと、市況がまともな状況に戻りつつあり、
融資条件も引き締めが一段と強まってます。

買える人ほど、じっくりと待てることもまた、
不動産投資で成功できる力量なのです。