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2018.08.31 (Fri)  09:00

個人での物件購入は前向きでOK


現役アカデミー生の方から、質問がありましたので、
今日は、それを題材にしてみました。



■良い物件を1番手で確保したが、
銀行融資が法人ではNGだった。

でも個人への融資ならOKと回答が来た!
さて、あなたはどうしますか?

悩みますか? 悩みませんか?


結論は、全く悩む必要はありません。

良い物件であればもちろん、
個人購入で進める方が良いです。

物件取得できる時期は流れがありますので、
この流れを止めないことのほうが重要です。



■個人取得のデメリットは、

・個人の本業給与との合算で税金が高くなる

・節税の方法が法人に比べて個人では少ない

・購入時の消費税還付がとてもやりにくい
 (可能ですが、非常に煩雑な経理になりますので、
  一般にはお勧めできません)

となります。



■個人取得において、一番のお勧めは、次の2つです。

・個人で購入しておき、
 タイミングを見て法人に移管する

・長期譲渡(丸5年以上保有)で、一般市場で売却して、
 キャピタルゲインを狙う


このメリットは、以下になります。

1)「法人に移管」=「法人で購入」となりますので、
  この時に消費税還付が可能

2)同時に金利借り換えも模索すると良い
   低金利の金融機関に借り換えるということ
   一般的に借り換えは新規購入よりハードルが低い)

3)法人への移管は、第2法人の立ち上げ時期が最適
   もう1棟を一般市場から購入すれば、2棟同時購入で、
   消費税還付も2棟同時に出来る

4)不動産投資家としての規模拡大が可能なので、
  当該地域で強い大家になり、融資を引きやすくなる

5)個人で短期譲渡では39%の税金だが、
  長期譲渡(丸5年保有)時には税金が20%と半減となる。
 (法人では、短期や長期の区別なく、35~40%程度の税額)



■節税も、全く出来ないということはなく、
個人物件も、法人で管理させれば、管理料や出張旅費で節税できます。

苅田も、サラリーマン時代には本業収入がありましたが、
税金の増加にも、躊躇なく個人で3棟取得しました。

なぜなら、当時は投資を開始した1年目で、法人融資がNGで
個人でしか購入出来なかったからです。

その後、個人長期譲渡でキャピタルゲインを得る方針で、
3棟とも今は売却し、大きな利益を得ることができました。


結論としては、良い物件で融資が付けば、法人に融資がつかなくても
躊躇なく個人での購入が良いと思います。


個人でフルローンがついて、購入するか否か悩む???
とても贅沢ですね!