現役アカデミー生の方から、質問がありましたので、
今日は、それを題材にしてみました。



■良い物件を１番手で確保したが、
銀行融資が法人ではNGだった。

でも個人への融資ならOKと回答が来た！
さて、あなたはどうしますか？

悩みますか？　悩みませんか？


結論は、全く悩む必要はありません。

良い物件であればもちろん、
個人購入で進める方が良いです。

物件取得できる時期は流れがありますので、
この流れを止めないことのほうが重要です。



■個人取得のデメリットは、

・個人の本業給与との合算で税金が高くなる

・節税の方法が法人に比べて個人では少ない

・購入時の消費税還付がとてもやりにくい
　（可能ですが、非常に煩雑な経理になりますので、
　　一般にはお勧めできません）

となります。



■個人取得において、一番のお勧めは、次の２つです。

・個人で購入しておき、
　タイミングを見て法人に移管する

・長期譲渡（丸５年以上保有）で、一般市場で売却して、
　キャピタルゲインを狙う


このメリットは、以下になります。

１）「法人に移管」＝「法人で購入」となりますので、
　　この時に消費税還付が可能

２）同時に金利借り換えも模索すると良い
　　　低金利の金融機関に借り換えるということ
　　　一般的に借り換えは新規購入よりハードルが低い）

３）法人への移管は、第２法人の立ち上げ時期が最適
　　　もう１棟を一般市場から購入すれば、２棟同時購入で、
　　　消費税還付も２棟同時に出来る

４）不動産投資家としての規模拡大が可能なので、
　　当該地域で強い大家になり、融資を引きやすくなる

５）個人で短期譲渡では３９％の税金だが、
　　長期譲渡（丸５年保有）時には税金が２０％と半減となる。
　（法人では、短期や長期の区別なく、３５～４０％程度の税額）



■節税も、全く出来ないということはなく、
個人物件も、法人で管理させれば、管理料や出張旅費で節税できます。

苅田も、サラリーマン時代には本業収入がありましたが、
税金の増加にも、躊躇なく個人で３棟取得しました。

なぜなら、当時は投資を開始した１年目で、法人融資がNGで
個人でしか購入出来なかったからです。

その後、個人長期譲渡でキャピタルゲインを得る方針で、
３棟とも今は売却し、大きな利益を得ることができました。


結論としては、良い物件で融資が付けば、法人に融資がつかなくても
躊躇なく個人での購入が良いと思います。


個人でフルローンがついて、購入するか否か悩む？？？
とても贅沢ですね！