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2018.08.14 (Tue)  09:00

初級者の罠


■最近、ちらほら苅田オリジナル購入基準の利回り12%
を超える物件情報が舞い込んで来るようになりました。

しかし・・・空室率が高い物件がほとんどです。
このタイプは、初級者の間はスルーすることをお勧めします。


空室を埋めて満室経営できればキャッシュザクザクだ~!
と初級者ほど、妄想を抱きます。

しかしながら、満室経営するスキルは初級の人は持ち合わせていません。
しかも、空室には何らかの要因があります。

その要因を明確化して、満室にできる確信を得なければ、
購入してはいけないことは、誰でも理解出来るでしょう。


そもそも論として、空室の多い物件は
買った瞬間に、マイナスのキャッシュフローになります。

お分かりですか?
仮にフルローンでも、諸経費を充当して、なお毎月赤字な訳です。

こんな状況、好んで赤字が欲しい中級~上級のオーナー以外、
手を出してはいけません。



■空室の原因

一般的には、競争力低下が大部分です。
これは、もう買った瞬間に負け犬になってしまいます。

しかしたまに、現オーナーの運営が駄目という状況もあります。

・そもそも募集していない
・募集していても原状回復していない
・家賃が地域水準より高い
・リフォームやリノベーションが必要なのに、資金が無い
・オーナーが裕福なので放置している
・土地値で売却するので、入居率は気にしていない
・・・などなど


このようなケースでは、中級以上になって他物件の
キャッシュフローが潤沢で、税金対策として

費用計上しなければいけないような年度に、
再生物件を購入して、お金をかけて立ち上げる

というビジネスモデルなのです。



■その前に・・・

物件をまずは見てください。
初級者ほど、物件を現地で調査することが少ないように感じます。

当アカデミーでは、
この春から9~10期生を指導していますが、

「物件調査したけれど、このような感じなので、アドバイスください」
というメールが、あまりありません。

「物件資料を見て、長期シミュレーションをして、どうでしょうか?」
といったメールが、ほとんどです。


現地を見れば、何故この物件が空室なのか?
ということを、何らか感じ取れるはずです。

この観点から有効な評価方法を教えます。
「ご自身が他の物件を押しのけても、当該物件に住みたいか?」

入居者と装って、仲介会社に内見を依頼するようなことも
実施してみると良いと思います。


私は、候補物件になると、複数回足を運びます。
少なくとも、昼と夜、2回は現地を訪問します。

候補物件調査がまだ10棟に満たない方は、
はっきり申し上げて、物件取得は困難です。

一般的には、20~30棟くらい調査してくると
購入できるようになると思います。

そのくらい、熱意を持って継続しながら
不動産投資を進めていきましょう。